峡窝镇人民政府，各街道办事处，区人民政府各部门，各有关单位：

为进一步加强新型农村社区物业管理工作，规范新型农村社区物业服务活动，深入推进我区全域城镇化建设工作，根据《郑州市人民政府关于郑州市新型农村社区物业管理工作的指导意见》（郑政文〔2014〕188号）精神，结合我区实际，制定本意见。

一、指导思想

以党的十八大精神和科学发展观为指导，以改善人居环境，构建和谐社会为目标，按照“政府引导、属地负责、市场运作、业主参与”的原则，加强新型农村社区物业管理，规范服务活动，提升服务水平和质量，实现新型农村社区物业管理的整体进步和人居质量的整体跃升。

二、基本原则

（一）统一领导，分级管理。新型农村社区物业管理实行政府统一领导，综合协调，建立区、镇（街道）、社区（村）三级物业管理体系。

（二）条块结合，属地负责。区房管中心加强对新型农村社区物业管理的指导、监督、管理职能。镇（街道）强化属地管理责任，发挥城市综合管理的优势，加强协调服务和考核监督职能。社区（村）发挥责任主体作用，将物业管理职能纳入社区居委会（村委会）工作职责范围，全面落实物业管理各项工作。   

（三）依规管理，因地制宜。按照省市物业管理条例，根据新型农村社区的不同情况，坚持分类实施，规范管理，稳步推进，逐步实施新型农村社区物业服务市场化。

（四）业主参与，共建共享。强化业主在物业管理中的自治作用，明确权利和义务，引导业主共建宜居小区，共享品质生活。

三、工作要求

新型农村社区物业管理工作组织健全，机制完善，制度有效且运行良好，逐步促进新型农村社区实施不同的物业管理模式。

（一）业主委员会的成立

对符合业主大会成立条件的新型农村社区,在区房管中心的指导下，由社区（村）所在镇（街道）组织成立业主大会筹备组，根据《住房和城乡建设部关于印发<业主大会和业主委员会指导规则>的通知》（建房〔2009〕274号）的规定，召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生小区业主委员会（或业主代表协调委员会）。业主委员会负责执行业主大会决定和决议，确定小区物业管理模式，参与物业公司的选聘，签订协议明确物业公司职责权利，并落实日常物业管理的监督考评工作。

对不符合业主大会成立条件的新型农村社区，在社区（村）所在镇（街道）的指导下，由社区居委会（村委会）代行业主委员会职责进行管理。

（二）物业管理模式

1.成立社区物业管理服务站。对于不具备市场化物业管理条件、业主委员会未组建成立的新型农村社区，由镇（街道）实施区域整合，指导社区居委会（村委会）成立社区物业管理服务站，为住宅小区提供有偿物业服务。服务标准应达到三级物业管理服务标准。社区物业管理服务站运行情况和检查结果纳入对各镇（街道）的考核。

2.新型农村社区提倡由业主大会通过招投标方式选聘具有相应资质物业服务企业实施专业化的物业管理，双方签订物业服务合同，由物业服务企业按照所订立的物业服务合同和行业服务规范，提供相应的物业服务。各镇（街道）要选定1至2个集体经济条件好、社区基础设施和公共设施配套齐全的小区作为市场化物业管理服务的试点，以点带面推进整个新型农村社区物业管理社会化。

（三）物业管理用房的配备

新型农村社区应当按照不低于总建筑面积千分之四的标准配套建设物业管理用房，总建筑面积低于2万平方米的，按照不低于80平方米的标准配套建设。配建物业管理用房建筑面积超过500平方米的，经物业管理区域内专有部分占总建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，多出面积可用于经营活动，经营活动收益主要用于补贴物业服务费用，也可以按照业主大会的决定使用。

（四）房屋专项维修资金的缴存

新型农村社区中单幢房屋或者一个物业管理区域内房屋有两个以上产权人的,房屋专项维修资金的交存、管理、使用、续筹等应参照《郑州市房屋专项维修资金管理办法》（郑州市人民政府令第186号）相关规定执行。首期房屋专项维修资金缴存标准：无电梯房屋，由业主按建筑面积每平方米35元交存；有电梯房屋，由业主按建筑面积每平方米65元交存。

（五）物业服务费用的缴纳

新型农村社区的物业管理可参照郑州市物业服务收费管理相关规定收取物业服务费用。选聘物业服务企业实施管理的新型农村社区，业主应按照物业服务合同约定标准和方式按时足额缴纳物业服务费。新型农村社区所属的村民委员会（居民委员会）也可根据村集体经济收入情况，对业主物业服务费用进行补贴，补贴标准与补贴期限由村民委员会（居民委员会）根据社区实际确定。

（六）新型农村社区物业管理方案的建立

新型农村社区项目交付使用前，镇（街道）应当完成对新型农村社区物业管理方案的审定和验收，区房管中心应加强业务指导。

新型农村社区物业管理方案应包括以下主要内容：

1.物业管理用房的配置情况，建筑物附属设施交付使用的条件；

2.物业区域内共用部分、共用设施设备的承接查验情况；

3.房屋专项维修资金的建立情况；

4.业主档案和相关设施、设备档案资料移交；

5.物业管理模式;

6.业主大会（业主代表协调委员会）的成立情况;

7.物业服务事项、内容标准，物业服务费用标准、收取时间及补贴；

8.临时管理规约、议事规则等物业管理规则制度。

已经交付使用的新型农村社区，镇（街道）应当在办理房屋登记前完成审定和验收。

四、职责分工

（一）区政府建立综合协调机制，由区物业管理工作领导小组负责制定相关政策，研究解决重大问题，组织协调相关单位共同做好新型农村社区物业管理工作。区物业管理工作领导小组办公室负责组织开展新型农村社区物业管理工作的检查考核工作。

（二）区房管中心负责新型农村社区物业管理活动的指导监督，负责业主大会工作的业务指导和业主委员会备案，检查评比物业服务质量，组织物业管理区域的划分，参与新建住宅项目的承接检查，负责物业管理工作的业务指导和人员培训，参与对各镇（街道）新型农村社区物业管理服务站的验收，制定本区新型农村社区物业管理质量规范、服务验收实施细则以及奖补措施，进行物业管理工作目标责任考核等工作。

（三）镇（街道）负责辖区新型农村社区物业管理工作的具体实施，牵头组织业主大会召开和业主委员会选举、换届工作，并指导监督业主大会、业主委员会日常运作，做好居民委员会与业主委员会之间的协调配合工作，建立矛盾调解、应急管理、联席会议等制度，依法调解辖区内物业管理纠纷，牵头指导完成社区物业管理服务站的建设，参与业主大会选聘物业服务企业的招投标、物业管理区域划分、检查考评物业服务质量，协调物业管理项目交接等工作。

 五、保障措施

（一）建立工作机构

各镇（街道）成立物业管理办公室，明确一名副科级领导专职负责此项工作，配备3名以上专职工作人员，切实做好经费保障，负责本辖区住宅小区物业管理工作的具体实施。

（二）完善工作制度

各镇（街道）要建立矛盾调解制度，及时化解物业管理纠纷；建立应急管理制度，确保小区管理不失控；建立联席会议制度，形成多方联动新格局，有效解决新型农村社区物业管理存在的问题；物业管理办公室应统一规格，人员职责分工、各项制度上墙。

（三）落实补贴奖励

1.资金扶持社区物业管理服务站组建。社区物业管理服务站是新型农村社区实现专业化管理的过渡性管理机构。各镇（街道）组织社区成立业主委员会（业主代表协调委员会），业主参与社区服务站建设意见，社区服务站经区房管中心、镇（街道）联合验收达到三级服务标准，给予一次性建站补贴。根据小区物业管理服务面积超过5万平方米(含5万平方米)，区财政、镇（街道）财政分别奖补5万元,大于2万平米小于5万平方米的奖补资金按比例递减。补贴费用由小区业主委员会或村民委员会（居民委员会）提出申请，凭验收合格证明，经镇（街道）、区房管中心和区财政局审核确认后发放。

2.对参与新型农村社区物业管理的物业服务企业实施奖励。对管理新型农村社区面积超过5万平方米，并签订3年以上期限的物业服务合同，承诺提供三级以上服务标准的物业服务企业，达到验收标准的，给予10万元奖励，区财政、镇（街道）财政各承担50%，奖励资金按照3∶3∶4的比例从合同签订第一年起分3年拨付到位。物业服务企业服务期限未满撤离小区的，应缴回奖励资金，并依法承担违约造成的损失。服务企业服务满一年，由物业服务企业提出申请，经镇（街道）、区房管中心和区财政局审核确认后发放奖励资金。

3.根据我区经济和社会发展水平，对生活特别困难的村民物业服务费用凭上街区低收入证明、房屋所有权证（或村委、社区出具的相关证明）等材料给予减免，减免部分由镇（街道）财政予以补贴。

4.引导物业服务企业提升品质。开展“新型农村社区物业管理工作先进单位”、“优秀社区物业服务站”评选等活动。对获得先进单位资格的镇（街道）、社区、物业服务企业进行表彰。

（四）实施工作考核

新型农村社区物业管理工作是我区推动全域城镇化工作的重要内容，区政府将新型农村社区物业管理工作纳入各镇（街道）年度绩效目标考核，每年组织对各镇（街道）新型农村社区物业管理目标任务完成情况进行检查考核。各镇（街道）负责对辖区新型农村社区物业服务进行日常检查监督。

附件:1.上街区新型农村社区物业服务验收细则（试行）

  2.上街区新型农村社区物业服务事项与质量规范（试行）

2016年3月25日