峡窝镇人民政府，各街道办事处，区人民政府各部门，各有关单位：

为妥善解决当前我区国有建设用地上不动产登记工作相关问题，进一步维护群众合法权益，化解社会矛盾，依据《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》（郑政〔2017〕6号）和《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的补充意见》（郑政〔2018〕33号）精神，结合我区实际情况，经研究，现就国有建设用地上不动产登记相关问题处理工作提出如下意见:

一、处理原则

（一）尊重历史，实事求是

国有建设用地上不动产登记相关问题处理工作应坚持尊重历史、实事求是，从维护群众合法权益的角度出发，积极寻求妥善的处理方法，切实把人民群众的利益放在首位，努力化解社会矛盾，有效推进社会和谐。

（二）依法依规，提高效率

各有关部门在处理相关问题过程中，要妥善处置，加快办理。区有关部门和各镇（办）要密切配合，细化工作方案，简化办事程序，提高工作效率。

（三）先期办理，证缴分离

实行“证缴分离”原则。开发建设单位欠缴规费和土地价款、越界超占国有建设用地的，有关单位要督促其限期缴清。在保留追缴权和处理权的同时，不影响购房者对房屋交易和不动产登记手续的办理。

二、全区范围内国有建设用地上，已办理房屋所有权证，但未完善用地或者规划建设等手续的房地产，按以下方式处理。

（一）申请主体

原开发建设单位存在的由原开发建设单位提出申请。

原开发建设单位不存在的，按以下方式办理。

1.原房地产开发企业已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可以由购房者或业主代表、业主委员会申请办理相关手续。

2.政府机关、事业单位、国有企业自行开发建设或利用自有土地与其他单位联建的，由原单位申请，原单位不存在的，由承继单位或主管单位申请。

3.由两个或两个以上单位合作开发建设的房地产，合作一方或者多方已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可以由剩余合作方申请。

4.由于其他原因确实无法确定申请主体的，由房地产项目所在地镇（办）提出申请。

（二）土地权属确认

办理不动产登记时，经查询无土地登记信息的，按以下方式处理。

1.申请人能提供或者不动产登记机构能查询到土地权属来源文件的，不动产登记机构按照权属来源文件批准的内容进行登记。确需进行权籍调查的，不动产登记机构进行权籍调查并公告，公告无异议的，按照权籍调查的结果和权属来源文件批准的内容进行登记。权属来源文件没有载明批准用途的，按实际用途进行登记。

2.上街区范围内的房地产(“小产权房”除外)，申请人无法提供且不动产登记机构经查询无土地权属来源文件的，由不动产登记机构进行权籍调查并进行公告，公告无异议的，按国有划拨建设用地登记。

以上所述权籍调查结果由不动产登记机构在公开媒体进行公告，公告期15个工作日。公告有异议的，应在异议事项解决后再办理土地信息登记。

以上土地信息未登记前，不影响已办理的房屋交易和不动产登记事项。

（三）补缴土地价款

购房人申请办理出让性质不动产权证书，需补缴土地价款的，按下列标准执行。

1.开发建设单位应补缴土地价款的标准。

（1）1987年1月1日(不含1月1日)前已建成的房地产，不再补缴土地价款。

（2）1987年1月1日至1999年1月1日(不含1月1日)期间已建成的房地产，补缴土地价款按照出让价减去划拨价收取。

（3）1999年1月1日之后已建成的房地产，补缴土地价款按照出让价全额收取；国有划拨建设用地上已建成的房地产，补缴土地价款按照出让价减去划拨价收取。

房地产建成竣工日期作为土地使用权起始年期。补缴土地价款以房地产建成竣工日期作为评估基准日。

2.2016年12月31日之前(含12月31日)，开发建设单位已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可按照国有划拨建设用地办理划拨性质的不动产权证书。购房人自愿缴纳土地价款的，可办理出让性质的不动产权证书。土地价款缴纳标准和程序参照市财政局、市国土资源局、市住房保障和房地产管理局联合下发的《关于规范已购公有住房和经济适用住房上市出售补缴土地差价款工作的通知》(郑财非税〔2012〕53号)文件中“已购公有住房”有关政策确定的程序和标准执行。缴纳标准为房产用途所对应土地用途的土地基准地价的5%。

3.已购公有住房和经济适用住房参照“郑财非税〔2012〕53号”规定补缴土地差价款后办理出让性质不动产权证书;其中配建商业部分，按“已购公有住房”有关政策确定的程序和标准执行，缴纳标准为商服用地土地基准地价的5%。

4.个人独院(独立)住宅交易涉及划拨土地使用权转让的，不再单独办理土地使用权审批出让手续，转让方按住宅用地级别对应现行基准地价的40%缴纳土地出让价款后，可办理出让性质的不动产权转移登记。

5.越界超占国有建设用地的，补缴土地价款标准依照前款 “开发建设单位应补缴土地价款的标准”办理。

6.对于确权的国有建设用地上建设的房屋，按国有划拨建设用地上的房屋办理。

7.区国土资源局牵头土地价款追缴工作，区政府有关部门依据各自职责做好配合工作，确保国有资产不流失。按照购房者办证和开发建设单位补缴土地价款分离处理的原则，可先予办理购房者的房屋交易和不动产登记手续。但在土地价款未缴清之前不予办理开发建设单位自有部分不动产抵押登记或者转移登记。

（四）其他问题

1.房屋所在楼幢跨宗越界超占问题

（1）在《商品房买卖合同》中已明确楼房归属宗地信息的，按合同约定落宗，土地使用年期按合同约定所落宗地使用年期确定。

（2）无法提供《商品房买卖合同》或提供的《商品房买卖合同》中宗地信息为多宗土地的，经现场测绘楼幢界址，按房屋主体所在宗地落宗，土地使用年期按房屋主体所在宗地使用年期确定。

（3）越界超占国有建设用地的可在规划确定的宗地落宗，土地使用年期按落宗地使用年期确定。

2.铁路部门住宅小区办理不动产登记问题

铁路部门在本单位土地上建设的住宅小区，业主已取得房屋所有权证，在办理不动产登记时经查询无土地登记信息，但铁路部门已取得国有土地使用证、国有建设用地批复或其他合法土地权属来源证明的，不动产登记机构根据铁路部门提供的土地权属来源或出具的相关证明进行权籍调查并公告，公告无异议后办理不动产登记。

三、关于划拨土地上房产相关问题的处置意见

（一）经济适用住房项目配建商业部分申请办理不动产登记的处理

新供应的经济适用住房项目配建商业用房的，办理用地手续时，由规划部门依据政府批准的控制性详细规划明确规划指标及商业用房配建比，国土部门按照宗地规划指标及商业用房配建比评估商业用房相应分摊土地的商业价格全额计收土地出让金。

已供应的经济适用住房项目配建商业用房的，在首登环节或首次转移登记环节前，商业用房未完善商业用地手续的，规划部门出具商业用房配建比情况说明，国土资源部门委托具有相应资质的评估机构，以规划部门核发《建设工程规划许可证》时间为评估基准日，评估商业用房相应分摊土地的商业价格全额计收，商业用房有偿使用年期自土地证登记时间起算。对配建的商业用房超出规定配建比例的部分，相关执法部门需明确处理意见，在开发建设单位完善商业用地手续后，不动产登记部门办理首次登记或首次转移登记。为确保经适房保障对象权益，对已实际建成，需完善配建商业部分用地手续的经适房项目，可先期办理住宅部分销售、登记手续，配建商业用房完善商业用地手续后方可办理销售、登记手续。在本意见实施前，因开发建设单位注销或吊销，无法办理商业用地手续，购房人单方申请首次转移登记的，不动产登记机构按原证载内容予以登记。

经济适用住房项目配建的商业用房，购房人已取得不动产权证书或房屋所有权证书，但未完善商业土地手续的，权利人再次申请转移登记，补缴土地出让金的可按上述第二条（三）中第3的有关程序和交纳标准执行；对未补缴土地出让金的按原证载内容予以登记。

（二）涉及划拨土地上其他类型房屋有关问题的处置意见

对于已办理过初始登记的商品房（非经济适用住房项目）申请首次转移登记的，办理过土地出让手续的，凭出让金缴纳凭证，土地性质按出让登记；未补缴土地出让金的，按原证载内容予以登记。

四、关于房屋越界超占问题的处置意见

（一）涉及首次登记的处置意见

对开发建设的商品房或单位自建房出现跨宗及越界超占问题，开发建设单位申请房屋所有权首次登记的，在出具《工程竣工验收备案表》等资料后，不动产登记部门直接办理首次登记。登记时，按房屋主体所在宗地落宗。

（二）涉及转移登记的处置意见

1.房屋所在楼幢跨宗（所跨宗地为同一权利人），房屋已经办理过初始登记的，可以办理转移登记。登记时按房屋主体所在宗地落宗。

2.对房屋越界超占其他权利人土地的处置意见。开发建设单位已办理房屋所有权初始登记的房屋越界超占、占压其他权利人土地的，按以下原则办理：

（1）对于占压其他权利人土地，若开发建设单位与土地权利人有合同约定的，由开发建设单位提供相关证明材料。

（2）对于占压其他权利人土地，若开发建设单位与原权利人无合同约定的，可由土地权利人出具知悉权利被侵占并同意维持现状的说明。

（3）若占压的土地权利人被注销且无承继单位的，由越界房屋权利人申请公告，公告期不少于15个工作日，期满无异议的，参照“证缴分离”原则办理登记，登记时按房屋未越界部分所在宗地落宗。

3.对房屋越界超占未登记使用权人的国有建设用地的处置意见。存在越界超占的房屋系已办理房屋所有权初始登记、且购房人与开发建设单位签订的《商品房买卖合同》已经备案的，若属占压道路、绿地、河道、高压走廊等未登记使用权人的国有建设用地的情况，可直接办理不动产登记，登记时以房屋未越界部分落宗。

五、关于房地权利主体或用途不一致遗留问题的处置意见

（一）对于房地权利主体不一致房屋的处置意见

房地权利人达成一致的，不动产登记机构办理更正登记；房地权利人有一方灭失的，经公告无异议，不动产登记登记机构办理更正登记。

（二）对于房地用途不一致房屋的处置意见

对于利用单位自有国有建设用地建设拆迁安置房、房改房等福利性住房前来申请首次登记，且已经过相关部门前置审批但存在房屋规划用途和土地用途不一致问题的，按照“地随房走”原则，不动产登记部门依据房屋规划用途进行房地一致的不动产登记。

六、《郑州市城市房屋权属登记管理条例》实施前部分国有土地上房屋权属登记历史遗留问题的处置

对2004年4月1日《郑州市城市房屋权属登记管理条例》实施前，国有土地上部分房屋权属登记历史遗留问题做如下处理：

（一）因规划、竣工验收、联营联建等原因整幢建筑未办理权属登记的

对于规划、竣工验收、联营联建等原因整幢建筑未办理权属登记的，不动产登记部门按以下原则办理不动产登记：

1.不动产登记部门办理登记时，出现违反《建设工程规划许可证》规定建设情况，相关职能部门已对《建设工程规划许可证》证载权利人依法处理，并未明确要求拆除等强制性整改措施的，按照现状办理交易和不动产登记。

2.以联营联建方式开发建设的住宅类房屋，联建双方申请不动产登记时依据联营联建协议将未转移的不动产分别登记在各方名下；若联营联建方已注销、吊销或者改制无承继单位的，且存在拆迁安置、房改售房或按商品房销售等已实际发生转让行为的，直接为受让人办理交易和不动产转移登记。

3.对于土地使用权人与规划许可证证载权利人主体不一致的单位自建或职工集资修建住宅类房屋，若已取得房改售房审批或相关历史时期有权机关审批手续，申请办理不动产登记的，不再办理首次登记，直接为受让人办理交易和不动产转移登记。

4.对于已取得土地和规划手续，但因历史原因无法进行竣工验收的房屋，由开发建设单位委托具有相应资质的房屋安全鉴定机构对房屋安全状况进行鉴定。原开发建设单位不存在的，房屋安全状况鉴定由申请人委托办理，房屋安全鉴定报告出具后，符合安全使用条件的，申请人持房屋安全鉴定报告向不动产登记机构申请登记，不再提交竣工验收备案证书。相关鉴定检测机构对出具的结论负责，并承担相应法律责任。

（二）整幢建筑未办理权属登记，原产权单位已注销、吊销或者改制且无承继单位的

整幢建筑未办理权属登记，原产权单位已注销、吊销或者改制无承继单位的，且已实际转让的，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查，申请人须自行在公开发行的市级以上报刊或向不动产登记机构申请在其门户网站刊登公告，公告期满无异议或者异议不成立的，且经不动产登记机构调查权属无争议的，不再办理不动产首次登记，直接为受让人办理交易和不动产转移登记。

（三）整幢建筑未办理权属登记，但同一幢建筑部分业主已办理过房屋所有权转移登记，部分业主未能及时申请登记的

针对同一幢楼部分业主已办理过房屋所有权转移登记，部分业主未办理登记的，2012年前已刊登政府权属公告的，比照本幢楼内已办理过房屋所有权转移登记时提交的材料和权籍调查材料办理交易和不动产转移登记；2012年前未刊登政府权属公告的，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查，申请人须自行在公开发行的市级以上报刊或向不动产登记机构申请在其门户网站刊登公告，公告期满无异议或者异议不成立的，且经不动产登记机构调查权属无争议的，比照本幢楼内已办理过房屋所有权转移登记时提交的材料和权籍调查材料办理交易和不动产转移登记。

上述情况有土地信息的，若登记过程中存在越界超占的，直接登记，登记时按房屋未越界部分所在宗地落宗；上述情况没有土地信息的，按照本意见第二条中的相关规定先行进行土地权属确认。

对于遗留问题的处理，国土资源部门和房管部门要做好衔接工作，优化交易和登记流程，确保交易和登记信息的准确一致，切实体现便民利民。对本意见中未涉及的具体问题，可参照市政府原来处理国有土地上房屋权属登记中历史遗留问题相关原则办理。

七、有关要求

（一）尊重历史，提高认识

认真解决处理国有建设用地上不动产登记相关问题，是构建和谐社会、维护社会稳定、为民办实事的重要举措。镇（办）及各有关部门务必站在讲政治、顾大局、维稳定的高度，切实采取措施，抓好处理工作。

（二）明确职责，合力推进

区政府建立处理国有建设用地上不动产登记相关问题工作联席会议制度。由各镇（办）、住建、国土、房管、消防、财政、工商、税务、法制、信访及监察、公安、检察院、法院等部门参加，统一指导全区开展国有建设用地上不动产登记相关问题的处理工作。区政府有关部门按照各自职责，密切配合，主动作为，做好相关工作。对不履行或者不正确履行职责，影响工作进展，损害行政相对人合法权益的，追究相关责任。

（三）加强监管，维护稳定

对不属于本次处理范围的房地产项目，各镇（办）和各部门应严格把关，不得擅自搭车，违规办理。对违反有关法律、法规开发建设房地产，激发群众上访或者煽动业主上访的企业或个人，依法予以严肃查处，并将违法违规企业有关情况纳入诚信档案向社会公布。

在处理相关问题过程中，如产生法律纠纷，可通过司法途径予以解决。

本意见自发布之日起施行。

2018年11月9日