为进一步加强我镇新型农村社区物业管理，规范新型社区物业服务活动，按照《郑州市上街区人民政府<关于上街区新型农村社区物业管理工作的指导意见>》(上政文[2016]28号)及《郑州市“双迎攻坚”领导小组办公室关于印发＜郑州市健康社区治理工作实施方案＞的通知》（郑双迎攻坚[2017]7号）等相关文件要求。经镇党委、政府研究，就全面加强回迁社区管理与建设工作，结合我镇实际，制定本方案。

一、工作目标

以我区迎接国家卫生城市复审为载体，通过开展新型社区整改治理工作，改善社区环境，完善社区功能，提高居民生活质量，努力把回迁社区建设成为管理有序、服务完善，环境优美、生活便利和安全文明的和谐家园，实现新型社区物业管理的整体推进和人居质量的整体跃升。

二、组织领导

为顺利推进我镇回迁新型社区的管理工作，明确副镇长张俊勇为新型社区管理工作总负责，社会事务办公室具体实施，负责日常管理事务和检查督导工作。

三、基本原则

（一）统一领导，分级管理。新型农村社区物业管理实行政府统一领导，综合协调，建立区、镇、村（社区）三级物业管理体系。

（二）条块结合，属地负责。镇社会事务办公室负责对辖区内新型社区物业进行指导、监督、管理和考核。村（社区）发挥责任主体作用，将物业管理纳入村（社区）工作职责范围，全面落实物业管理各项工作。

（三）依规管理，因地制宜。按照省、市物业管理条例和上街区新型农村社区物业管理工作指导意见等文件，根据我镇新型社区的具体情况，坚持分类实施，规范管理，逐步推进新型农村社区物业管理市场化。

（四）业主参与，共建共享。强化业主在物业管理中的自治作用，明确权利和义务，引导业主共建宜居小区，共享品质生活。

四、工作要求

新型农村社区物业管理工作组织健全，机制完善，制度有效且运行良好，逐步推进新型农村社区实施不同的物业管理模式。

（一）成立业主委员会

对于符合业主大会成立条件的新型农村社区，需在镇社会事务办公室的指导下，根据《住房和城乡建设部关于印发〈业主大会和业主委员会指导规则〉的通知》（建房[2009]274号）的规定，召开业主大会，选举产生小区业主委员会（或业主代表协调委员会）。业主委员会负责执行业主大会的决定和决议，确定小区物业管理模式，参与物业公司的选聘，明确物业公司职责权利，并负责日常物业管理的监督考评工作。

对不符合或未成立业主大会的新型农村社区，在镇社会事务办公室的指导下，由村委会（社区居委会）代行业主委员会职责进行管理。

（二）物业管理模式

1.成立社区物业管理服务站。由村委会（社区）成立社区物业管理服务站，为小区住户提供有偿物业服务，服务水平应达到本方案规定的物业管理标准。村（社区）物业管理服务站运行情况和检查结果将一并纳入村（社区）级年终考核。

2.引入物业服务企业，推行市场化运作。小区业主大会或村委会可通过招投标方式选聘具有相应资质物业服务企业实施专业化的物业管理，双方签订物业服务合同，由物业服务企业按照所订立的物业服务合同和行业服务规范，提供相应的物业服务。服务标准不得低于本次方案规定的物业管理标准要求。

（三）物业管理用房的配备

新型农村社区应当妥善安排物业管理用房，建议按照不低于总建筑面积千分之四的标准配备物业管理用房，但最小不少于80平米的标准配套。

（四）物业服务费用的收取

新型农村社区的物业管理可参照郑州市物业服务收费管理相关规定收取物业服务费用。为了保持全镇新型农村社区物业收费的统一性，建议高层每平方米不低于0.8元，多层每平方米不低于0.45元。

五、具体措施

（一）明确物业管理标准

依据上政文【2016】28号《关于上街区新型农村社区物业管理工作的指导意见》的文件中，不低于三级的标准和健康社区治理要求，结合镇回迁村（社区）实际，制定了峡窝镇新型社区物业管理标准(标准附后)，各村（社区）在小区管理中要以《峡窝镇新型社区物业管理标准》为指导，开展工作。

（二）强化管理培训

为进一步提高社区物业管理水平，提升物业管理人员素质，镇新型社区物业管理领导小组将围绕社区管理实际及物业管理行业发展动态，定期组织全镇社区物业人员参加专业化培训，促使其掌握、提高专业技能和知识，不断更新管理理念，优化管理机制，提升物业管理队伍素质和水平。同时，各村（社区）、物业公司也应结合自身实际情况，定期组织培训学习。相关单位参加、组织培训的情况，也将计入考核。

（三）健全体系管理  

为了进一步提高社区物业管理水平，巩固物业管理成果，理顺物业管理体制，社会事务办公室将依据《峡窝镇新型社区物业管理标准》，对各村（社区）实行日督查，周通报、月评比、年考核制度。

日督查  即：每日将采取不定时、不打招呼式的督查、检查方式，对各村（社区）进行检查巡查，对发现的问题以整改的形式下发督查通知单，限时整改。日常督查奖惩：日常检查中发现问题不能按时整改到位或同一问题多次出现的，根据情节对其进行500-2000元处罚。

周通报  即：根据日督查内容，以周为单位进行问题汇总拟成通报，通过峡窝镇物业管理微信群、纸质通报等多种方式下发到各村（社区）以鞭策各村小区管理工作的开展。

月评比  即：每月根据日督查、周通报内容或者采取推磨式检查、集中观摩检查等方式，对各村（社区）小区管理情况进行打分评比，对前三名优秀村（社区）发红旗，后三名后进村挂黑旗。评比奖惩：红旗村（社区）每次奖2000元；黑旗村（社区）每次处罚2000元。

年考核  即；镇政府每年设示范奖、进步奖和优秀奖三个奖项。年终镇政府将结合日常工作，对各村（社区）全年的工作进行考核评选。年终考核奖惩：示范奖奖金50000元、优秀奖资金30000、进步奖资金20000元，该资金作为专项资金只能用于小区建设管理。                

（四）落实补贴奖励

为了进一步提升新型社区的物业管理水平，提高各村（社区）和物业公司的工作主动性，按照主动自愿的原则，依据3：1的比例，设置物业管理基金。物业管理基金由镇政府补贴资金和村（社区）保证金组成。即：镇政府根据每个社区的楼房户数，按照约50元/户的标准（总金额最高不超过6万元，最低不少于1万元）核定补贴金额（社区物业管理补贴表附后）。各村按照3：1的比例，向镇政府交纳保证金，保证金需在文件下发之日起，10个工作日内存入三资指定账户。

奖惩管理：依据上述第三项《健全制度管理》中的规定进行奖惩。奖金直接存入各村三资物业管理基金专户；罚金直接从三资物业管理基金专户扣除。

（五）特种行业管理

关于社区电梯等关系社区重大安全隐患的特种服务，建议各村（社区）实行“购买服务”的方式，引入专业的第三方机构，代为管理的方式进行，以确保小区电梯等高危设备运行安全。

（六）商业管理

各村（社区）所涉及的商业部分，建议一并纳入物业管理范畴统一管理，并制定管理细则，做到统一门店标牌、明确门店门前管理责任等。

六、时间安排

第一阶段（8月1日至8月31日）：动员自查整改阶段。对于纳入镇新型农村社区物业管理的村（社区）要集中组织学习活动方案，并根据方案要求，进行自查整改。

第二阶段（9月1日至后）：日常管理阶段。各村（社区）按照有关要求，组织开展小区管理。对上级单位检查巡查中发现的问题，要及时整改到位。

七、有关要求

（一）提高认识，高度重视。回迁新型社区整治工作既是一项民生工程，也是创建国家卫生城市内容的重要组成部分，各单位要深刻认识到整治工作的重要意义，深刻认识到当前我们面临的困难和差距，以高度的政治责任感，把行动落实到具体工作上来，确保整治工作扎实有效开展。

（二）明确责任，务求实效。各村（社区）要严格按照社区管理的内容和要求，做到任务明确，权责清晰，统筹安排，切实把工作落到实处。

（三）加强督导，严格奖惩。整治工作实行日督查，周通报、月评比、年考核制度，镇级督查组将及时对工作开展情况进行检查督导，发现问题及时纠正。每月组织评比，对工作推进较好的单位进行表扬，对工作落实不力，进展缓慢的单位进行批评，并严格对相关责任人进行责任追究。此外，平时区、镇对各村（社区）楼院督查、检查及考核情况将一并纳入年底物业管理评级范畴进行综合考量。

该方案为试行方案，自本方案下发之日起生效，正式方案或新方案下发后，该方案废止。未尽事项以镇政府解释为准。

2017年8月3日