《郑州市上街区人民政府关于公布上街区城镇标定地价、集体建设用地和集体农用地基准地价的通知》（上政文〔2023〕25号）自2023年4月13日起正式公布实施，现就政策的主要内容解读如下：

一、编制的必要性

上街区城镇标定地价、集体建设用地和集体农用地基准地价的编制的原因：一是国家层面对地价管理工作的日益重视，地方政府在管理工作中的迫切需求，都需进一步加快与完善现有公示地价体系建设（公示地价包含城镇基准地价、集体建设用地基准地价、农用地基准地价及标定地价）。二是促进土地市场的有序发展，为国家加强土地资产和土地市场管理以及公众了解土地市场信息提供参考。

二、编制的作用

标定地价的编制完善了地价的评估方法，对评估宗地地价、土地出让、转让等行为均起到了指导作用，对零星用地整合、增加建筑面积补缴地价款也起到了标准作用;为政府征收地产税费提供客观依据;标定地价还可以用于税务部门的土地增值税收管理中，使价格更公开透明。

通过开展上街区集体建设用地和集体农用地基准地价评估，建立起科学化的集体建设用地和集体农用地基准地价体系，为支持农村集体土地制度改革，提前做好政策储备；为探索建立城乡统一的基准地价管理制度，实现与城镇国有建设用地同步制定、统一管理；为探索研究集体建设用地基准地价在指导集体建设用地入市交易、有偿使用及退出、税费征收等领域的应用，探索制定集体建设用地地价管理办法。

三、名词解释

1.标定地价:是政府根据管理需要评估的具体宗地，在正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，在一定使用年期内，某一期日的土地使用权价格。

2.标定区域:是指土地级别或均质地域基础上划定的，土地条件、土地利用状况等特征基本相似、地价水平接近的空间闭合区域。

3.标准宗地:是指在标定区域内，土地条件、土地利用状况等特征具有代表性，且利用状况相对稳定，地价水平能够起示范和比较标准作用的宗地。标准宗地按照土地用途分类，至少应包括商服用地标准宗地、住宅用地标准宗地、工矿仓储用地标准宗地。

4.集体建设用地基准地价：对平均开发利用条件下，不同级别或不同均值地域的集体建设用地，按商服、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日设定年期内土地权利的区域平均价格。

5.集体农用地基准地价：在农用地平均土地开发利用条件下，针对不同级别，按照不同用地类型进行评估的某一估价期日设定年期土地使用权的平均价格。农用地基准地价包括承包经营权价格和经营权价格。

四、主要内容及价格内涵

（一）标定地价

1.标定区域的划分

根据标定区域划分的原则及要求划分标定区域。上街区最终确定了41个标定区域。其中商服用地标定区域13个，住宅用地标定区域15个，工业用地标定区域13个（主城区10个、矿山街道办事处3个）。

2.标准宗地的设立

根据《标定地价规程》规定中“一个标定区域有且仅有一个标准宗地”的原则，上街区的标准宗地共设立了41宗地，其中:商服用地13宗、住宅用地15宗、工业用地13宗。

3.标定地价的价格内涵

(1)估价期日:2023年1月1日。

(2)土地用途:分为商服用地、住宅用地、工业用地。

(3)容积率:按照标准宗地的实际容积率或规划容积率设定，已建成的宗地按实际容积率，未建成的宗地按规划容积率设定。

(4)土地使用年限:各类用地均设定为法定最高使用年期，分别为商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。

(5)土地开发程度:宗地红线外按现状开发程度，宗地红线内场地平整。

(6)价格类型:本次标定地价只评估城镇国有出让建设用地，价格类型为市场特征平稳正常情况、公开市场条件下的国有出让土地使用权价格，不考虑他项权利的限制。

（二）集体建设用地基准地价

1.内容

本次定级范围为上街区集体建设用地，按商业服务业用地、宅基地、工业用地和公共管理与公共服务用地进行定级，其中商业服务业用地划分5个级别，最高单价1985元/平方米，最低单价890元/平方米；宅基地划分为4个级别，最高单价1920元/平方米，最低850元/平方米；工业用地划分为5个级别，最高单价400元/平方米，最低230元/平方米；公共管理与公共服务用地划分为3个级别，最高单价640元/平方米，最低300元/平方米。

2.价格内涵

(1)估价期日:2020年1月1日。

(2)土地用途:分为商业服务业用地、宅基地、工业用地和公共管理与公共服务用地。

(3)容积率:商服用地1.8，宅基地1.8，工业用地1.0，公共管理与公共服务用地1.5。

(4)土地权利年期:商服用地40年、宅基地无限年期、工业用地50年、公共管理与公共服务用地50年。

(5)土地开发程度:“五通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通讯和宗地内土地平整）。

（三）集体农用地基准地价

1.内容

本次定级范围为上街区集体农用地，按耕地（水浇地、旱地）、园地、林地、设施农用地进行定级，由于农用地基准地价包括承包经营权价格和经营权价格，故上街区集体农用地分为承包经营权价格和经营权价格，承包经营权价格高于经营权价格。

2.价格内涵

(1)估价期日:2020年1月1日。

(2)土地用途:分为耕地（水浇地、旱地）、园地、林地、设施农用地。

(3)土地权利状况:承包经营权、经营权。

(4)土地权利年期:30年。

(5)农田基本设施状况:通路、通电、通水、土地平整。

(6)耕作方式:耕地按照小麦-玉米一年两熟制；园地按照桃树；林地按照杨树；设施农用地按照养猪场作为标准生产方式。

五、解读单位及解读人

解读单位：郑州市上街区自然资源和规划局

解 读 人：张亚宁

联系电话：0371-68110991